事關(guān)徐州全體業(yè)主！近日省級(jí)文件發(fā)布，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修正草案）》出爐，多條政策利好業(yè)主。
這是自2021年12月1日起施行的《徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，江蘇省級(jí)層面最新公布的物業(yè)新政，覆蓋面更廣。
1、文件進(jìn)一步提升了物業(yè)工作的重要性
《條例》草案規(guī)定：江蘇縣級(jí)以上地方人民政府，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)治理機(jī)制；加大財(cái)政投入，推進(jìn)基層物業(yè)管理信息化建設(shè)，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。
2、文件明確了業(yè)主大會(huì)召開的流程規(guī)范
《條例》草案規(guī)定：業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)業(yè)主專有部分占建筑物專有部分總面積百分之二十以上、且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際，建立健全本區(qū)域業(yè)主電子投票系統(tǒng)，所需經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)。
3、文件約束了業(yè)委會(huì)成員的權(quán)利、權(quán)限
《條例》草案規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）組織推薦方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）在業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)成員資格喪失的情況下拒不移交，或者違反規(guī)定使用、轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自以業(yè)主委員會(huì)的名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（五）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物或者其他利益；
（六）挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)，決定是否予以罷免。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
4、文件明確，以下情形可由街道辦事處負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）、不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）、具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）、業(yè)主委員會(huì)超過一年不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年，任期內(nèi)應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
5、文件明確，物業(yè)退出小區(qū)時(shí)的移交規(guī)范
《條例》草案規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定期限，沒有約定期限的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域。
在街道辦事處的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行下列交接義務(wù)：
（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；
（二）移交物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
6、文件明確，建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度
《條例》草案規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理、日常檢查和業(yè)主滿意度等情況，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。
強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用管理，建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度，制定統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，依法實(shí)行信用分級(jí)分類監(jiān)管，并向社會(huì)公開。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源等行政管理部門和消防管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安秩序、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，全面落實(shí)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。建立違法行為投訴登記制度。
7、廣告收益優(yōu)先用于電梯維修改造更新
①、經(jīng)業(yè)主共同決定，利用住宅小區(qū)電梯投放商業(yè)廣告的收益，優(yōu)先用于電梯維修、改造、更新。
②、住宅專項(xiàng)維修資金代管部門，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，提高資金收益水平。
③、住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
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